近期,22城密集出臺(tái)調(diào)控政策,轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場預(yù)期,使今年前三季度拿高價(jià)地的企業(yè)壓力陡增。僅僅在過去的一個(gè)月中,杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項(xiàng)目股權(quán)、引入合作者開發(fā)攤薄風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。如信達(dá)地產(chǎn)今年5月27日拿下的總價(jià)高達(dá)123億元的全國總價(jià)地王——杭州濱江奧體地塊項(xiàng)目,目前信達(dá)資產(chǎn)的股權(quán)已被稀釋至50%,而融創(chuàng)中國和濱江集團(tuán)則分持40%和10%的股權(quán)。
要知道,在爭當(dāng)?shù)赝鯐r(shí),這些房企是何等的風(fēng)光,但是僅僅過了幾個(gè)月,就玩起了稀釋股權(quán)的手法。顯然,這有點(diǎn)兒打臉的感覺。雖然尚不清楚地王稀釋股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,但有一點(diǎn)可以肯定,絕對(duì)不會(huì)是賺錢轉(zhuǎn)讓,而極有可能是低于地王價(jià)或同價(jià)格轉(zhuǎn)讓,不然,是很難找到受讓者的。
可以看出,稀釋地王股權(quán)的房企,要么是沒有市場經(jīng)驗(yàn)的新貴,如信達(dá)地產(chǎn);要么是經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)大、資金鏈原本就比較緊張的房企,如綠城、文一等。而這些房企稀釋地王股權(quán)的主要目的,就是減輕現(xiàn)金流壓力,避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。
在爭當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)中,相當(dāng)一部分其實(shí)并不具備相應(yīng)的實(shí)力。它們只是沒有想到,樓市調(diào)控會(huì)來得這么快,且嚴(yán)厲而果斷。不僅22個(gè)城市集中出臺(tái)樓市調(diào)控政策,而且金融、證券等也都紛紛對(duì)房企收緊政策,抬高融資和再融資的門檻,從而導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道被大大壓縮,融資能力顯著降低。殊不知,房企玩兒的就是資金,資金一收緊,那些原本就實(shí)力不夠的房企,便只能被迫繳械,不得不通過稀釋股權(quán)的方式來緩解現(xiàn)金流壓力。
不過,那些真正有實(shí)力的房企并不會(huì)采取稀釋股權(quán)的方式。這些房企原本資金成本就較低,且有強(qiáng)大的資金實(shí)力,因此,它們不需要通過稀釋股權(quán)來維持現(xiàn)金流平衡。而一線城市之所以尚未出現(xiàn)稀釋地王股權(quán)的現(xiàn)象,除了一線城市的地王大多是由大型房企所摘得之外,更主要的原因還是房企對(duì)一線城市的房價(jià)信心較足,不會(huì)輕易稀釋股權(quán)。
如果短時(shí)間內(nèi)政策上沒有做出調(diào)整和松動(dòng),可以預(yù)期,新一輪房企整合或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn),房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象將進(jìn)一步加劇。有實(shí)力的房企將通過受讓股權(quán),對(duì)中小房企形成牽制,迫使后者做出更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。換句話說,第一步是稀釋地王股權(quán);接下來,還有可能轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán),形成大魚吃小魚的格局。大房企越做越大,小房企土崩瓦解。
俗話說,天下大亂達(dá)到天下大治,房地產(chǎn)市場也應(yīng)當(dāng)按照這樣的規(guī)律進(jìn)行。要知道,如果市場不來一次較為徹底的整合,不對(duì)那些投機(jī)者形成擠出效應(yīng),樓市就不可能步入平穩(wěn)有序的發(fā)展軌道。反過來,如果能夠形成對(duì)中小房企的擠出效應(yīng),市場的穩(wěn)定性就會(huì)增強(qiáng),房企爭當(dāng)?shù)赝醯默F(xiàn)象就會(huì)大大減少。
顯然,這是對(duì)樓市調(diào)控政策的考驗(yàn),也是對(duì)管理者智慧與能力的考驗(yàn)。必須看到,樓市調(diào)控政策剛剛執(zhí)行沒有多長時(shí)間,就已經(jīng)出現(xiàn)地王稀釋股權(quán)的現(xiàn)象了。如果樓市調(diào)控政策能夠繼續(xù)執(zhí)行下去,那些缺乏資金支撐的中小房企,一定會(huì)因?yàn)橘Y金問題而退出市場,或成為大房企的腹中之物。
我們擔(dān)心的是,相關(guān)地方政府會(huì)不會(huì)出于自身利益和防范風(fēng)險(xiǎn)的需要,在中小房企遇到資金困難時(shí)出手干預(yù);而金融機(jī)構(gòu)會(huì)不會(huì)為了防范風(fēng)險(xiǎn),再次在信貸資金的投放方面給中小房企以暗中支持。一旦這樣的現(xiàn)象出現(xiàn),樓市調(diào)控又將陷入反復(fù),最終會(huì)導(dǎo)致調(diào)控失敗。這就意味著,管理層必須加大監(jiān)控力度,防止相關(guān)地方政府和金融機(jī)構(gòu)干預(yù)樓市調(diào)控,影響調(diào)控的效果。只有按照市場規(guī)律去整頓治理,更多地發(fā)揮金融杠桿的作用,才有可能讓房企真正感受到威脅,使其消除僥幸心理,從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。(中國民營經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 譚浩。
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