引子：
發(fā)改委日前發(fā)布 《關(guān)于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》，《通知》指出，全面放寬城市落戶條件，繼續(xù)落實1億非戶籍人口在城市落戶方案，加快戶籍制度改革落地步伐，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進入城鎮(zhèn)人口在城市舉家落戶，鼓勵對高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員及技術(shù)工人實行零門檻落戶。中小城市和建制鎮(zhèn)要全面放開落戶限制，超大城市和特大城市要探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。本期思與辨就該話題進行討論。
■ 主持人：王玥
■ 嘉 賓：肖俊（深圳大學(xué)管理學(xué)院副教授）
張敬偉（中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員）
朱海就（浙江工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授）
一線城市將全面放寬落戶政策落實到位，困擾中國多年的戶籍制度改革才可畫上圓滿句號
主持人：全面放寬城市落戶條件，對城市，尤其是一線城市將有哪些影響？
肖�。阂驗閲乙恢痹诳刂铺卮蟪鞘械娜丝谝�(guī)模，發(fā)改委發(fā)布的這個《通知》中明確了特大城市的入戶條件比中小城市更嚴(yán)格，北京上海早已實行非常嚴(yán)格的入戶管理制度，廣州深圳雖然入戶條件較北京上海寬松，但也在逐步收緊，每年新增入戶人口數(shù)量不大。四個一線城市中，深圳面臨的問題更多。深圳是改革開放后的新建城市，早期城市目標(biāo)是發(fā)展為200萬人左右規(guī)模的城市，現(xiàn)在常住人口將近1300萬人，每年新落戶30萬左右。城市規(guī)模擴張較快、人口增長速度較快，使得教育資源、醫(yī)療衛(wèi)生資源、公共交通資源、公共休閑空間等公共物品一直處于短缺和緊張狀態(tài)。
至于說放寬落戶條件會不會導(dǎo)致大城市競爭力下降，這種看法多少有些杞人憂天，只要沒有人為障礙，資源總是會流向價格高的地方，一線城市完全不用擔(dān)心競爭力降低的問題。
朱海就：逐步放寬落戶條件是好事，這是城市變得更加開放的體現(xiàn)。最近出現(xiàn)的一個變化是很多大城市從過去的限制人口流入到鼓勵和吸引人口，城市間甚至出現(xiàn)了“搶人”現(xiàn)象，說明人力資源的價值在慢慢凸顯。全面放寬城市落戶條件后，對原先的某些一線城市來說可能不是好消息，因為二線城市放寬人口準(zhǔn)入后，對人口的吸引力增強，一線城市的人口可能會流出。其原因還在于一些城市的生活成本高，比如房價貴，房租貴。人口的流動會進一步促進城市之間在“引人”方面的競爭，最終會促使城市管理部門改善自身的服務(wù)和管理，更加尊重人本身，使以人為本得到進一步的體現(xiàn)。
張敬偉：首先是難度更大但必須知難而進。全面放寬城市落戶條件，已經(jīng)成為推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心內(nèi)容，也是戶籍制度的供給側(cè)改革。一線城市將全面放寬落戶政策落實到位，困擾中國多年的戶籍制度改革才可畫上圓滿句號。
其次對一線城市的治理者提出了更高要求，促其更新治理思維，拋卻戶籍圍城心理，向城市所有居民提供無差別的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。一線城市面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，也是必須完成的使命。
其三面臨著來自二三線城市的倒逼壓力。一方面，中國人口紅利逐漸衰微，二三線城市為了爭奪人才，儲存人口紅利，正加速推進全面放寬落戶政策。一線城市若不跟進，將會導(dǎo)致人口紅利后勁不足，使一線城市失去可持續(xù)發(fā)展的基本動能，能否保住一線城市還是未知數(shù)。
總體而言，開放落戶，在增加城市人口的同時，也有穩(wěn)定房價的作用
主持人：全面放開落戶限制探索租賃房屋的常住人口在城市落戶會起到穩(wěn)定房價的作用嗎？對租賃房屋常住人口來講又可以獲得哪些政策紅利？
張敬偉：全面放開落戶限制，樓市需要更多供給，樓市商品化解決不了這一問題。租售并舉和多元化供房才是應(yīng)有之義。這也是住房改革的新舉措，讓買不起房的城市居民能夠有房可租，租房戶也可獲得購房者在城市里的同權(quán)待遇。因此，全面放開落戶條件和租售同權(quán)的多元化住房制度同步進行，是可以解決樓市沉疴——降低房價高企、避免樓市泡沫和實現(xiàn)房主不炒目標(biāo)的。當(dāng)然，這要在實踐中才能逐步實現(xiàn)。
租賃房屋可以獲得三項政策紅利，按照《通知》精神，租賃房屋不僅具有基本的城市居住功能，而且是城市居民享有各項基本權(quán)利和待遇的載體，其蘊含的系統(tǒng)性改革紅利是長效的。
朱海就：對房價會有不同的影響，一方面，假如租房可以落戶，那么原先對住房有剛性需求的人會考慮租房，這樣買房的需求會降低，房價的上漲一定程度上被抑制；另一方面也增加住房的消費需求，房租價格的提高，對房價有支撐作用�？傮w而言，開放落戶，在增加城市人口的同時，也有穩(wěn)定房價的作用。
另外一個方面是可能牽涉到“公平”方面的問題。購房者通過購房向所在城市繳納了一大筆土地出讓金，相當(dāng)于為城市基礎(chǔ)設(shè)施繳納了一大筆稅，這樣才獲得了城市公共品的使用權(quán)的條件，這是一種“交換”。如租房和購房同權(quán)，相當(dāng)于損害了購房者的利益。因此，“租購?fù)瑱?quán)”的一個前提是改變以“土地財政”為特色的籌資方式，并且進行土地產(chǎn)權(quán)制度改革等。
肖�。憾唐趤碚f對一線城市的房價影響不大，但對三四線中小城市的房價會有助漲的影響。主要原因是一線城市的進入門檻依然比較高，國家在政策上做了一些引導(dǎo)，使大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)村人口在二線以下城市落戶更為寬松便捷。在政策引導(dǎo)下，人口將更多地流入二線以下城鎮(zhèn)，住房剛需自然會在短期內(nèi)助漲二線以下城鎮(zhèn)的房價。
公共租賃房本來是國家早就應(yīng)該推行的，現(xiàn)在全國都在大規(guī)模建設(shè)公共租賃房，本質(zhì)上對過去二十年住房政策的一種糾偏。公共租賃房作為公共物品，本身就具有平抑市場物價的功能。不僅解決大部分年輕人在有能力購買自住房之前的住房需求，也通過其平抑物價功能降低了年輕人的租房壓力。
全面放寬落戶條件有助于做大和完善房屋租賃市場供給
主持人：探索租賃房屋常住人口在城市落戶對“打通”房屋租賃市場將有哪些積極作用？
張敬偉：城市常住人口既包括戶籍人口，也包括納入居住證管理的外來人口，也涵蓋未納入居住證管理的常住人口。簡言之，無房的新老市民都是“打通”房屋租賃市場的動能。 消費端有需求，就能為供給側(cè)提供市場機會。全面放寬落戶條件有助于做大和完善房屋租賃市場供給。消費側(cè)和供給側(cè)的有效配置，也能更好地將《通知》落實到位。
肖�。骸锻ㄖ诽岢觥疤剿髯赓U房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”，主要是為了降低入戶門檻，探索一種更順利的落戶方式。如果租賃房屋的常駐人口能夠在城市公共戶口落戶，那么租賃房市場將對未來城市人口管理帶來不少變化。
由于戶口仍具有比較重要的社會功能，對個人和家庭仍是不可或缺的“身份”標(biāo)志，面對旺盛的入戶需求，未來租賃房市場一方很可能在需求壯大之后變得更為“強勢”，租房者想要獲得租賃方的住房文件可能不會太容易。
朱海就：之前，相比房屋買賣市場，房屋租賃市場并不活躍。人們的興趣主要在買房上，一方面是因為普遍的一種心理，認(rèn)為買房才是安居，另一方面是因為在過去多年，房價一直上漲，使人們產(chǎn)生買房就賺錢的預(yù)期，這些因素導(dǎo)致人們選擇買房而不是租房，導(dǎo)致租售比偏高，房屋租賃市場和房屋銷售市場脫節(jié)。這種狀況現(xiàn)在有改變的趨勢，一是因為租賃落戶政策使更多人選擇租房，這樣就提高了原來相對于房屋售價的租金，另一方面也是因為房屋銷售價格也在企穩(wěn)，這樣租售比就會降低，兩個市場將趨向一體化。
