編輯先生：
這些年來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，總是在住房問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題還是社會(huì)問(wèn)題之間搖擺。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)遇到增長(zhǎng)乏力時(shí)，往往采取刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，又常常回過(guò)頭來(lái)強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
平心而論，特別是中國(guó)人，都是買房置地為第一，請(qǐng)問(wèn)，“居者有房住”與“居者有住房”之間的微妙關(guān)系，應(yīng)如何解釋？
讀者 魏實(shí)木
從國(guó)務(wù)院出臺(tái)新“國(guó)十條”至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入了波瀾不驚的狀態(tài)。成交量回落尚未“擊落”高房?jī)r(jià)，8月全國(guó)房?jī)r(jià)再上漲，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0%。這種量跌價(jià)漲的狀況意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景還不明朗。房?jī)r(jià)的走勢(shì)怎樣，尚需進(jìn)一步的觀察。
住房問(wèn)題具有經(jīng)濟(jì)性與社會(huì)性
住房問(wèn)題既具有經(jīng)濟(jì)屬性，也具有社會(huì)屬性。經(jīng)濟(jì)屬性是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下住房既是消費(fèi)品，也是投資品。人們購(gòu)買房產(chǎn)，首先看重的是它能滿足居住需要，當(dāng)購(gòu)買更多的房產(chǎn)時(shí)，它就具有了投資功能�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以居高不下，其中一個(gè)很重要的原因是當(dāng)人們滿足了居住需要后，就用投資于房產(chǎn)作為增加財(cái)產(chǎn)性收入的主要渠道。這也可用來(lái)解釋一種有意思的現(xiàn)象：面對(duì)高房?jī)r(jià)，喊降的人并不是那些有房族，而是那些無(wú)房族，但當(dāng)無(wú)房族變?yōu)橛蟹孔搴螅瑓s希望房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。
房產(chǎn)是一種特殊的商品，因?yàn)樗栏降耐恋厥且环N有限的資源，我國(guó)又是人口眾多、人均土地資源十分有限的國(guó)家，土地資源的稀缺性決定了房?jī)r(jià)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，總趨勢(shì)依然是漲；而且，我國(guó)的土地供給具有壟斷性，政府能夠通過(guò)調(diào)節(jié)土地供給量讓地價(jià)進(jìn)而是房?jī)r(jià)保持在它所期望的位置上。因此，很難套用一般商品的供求理論，認(rèn)為在自由競(jìng)爭(zhēng)條件下供求的變化會(huì)讓房?jī)r(jià)自動(dòng)漲落。
所以，投資于房產(chǎn)這種特殊的商品，盡管短期內(nèi)或有虧損，但長(zhǎng)期看則是獲利不菲。有研究表明，住房實(shí)行商品化以來(lái)，投資于房產(chǎn)，不僅可以保值增值，而且獲利程度要遠(yuǎn)高于投資于黃金、股票等其他資產(chǎn)。
除了經(jīng)濟(jì)屬性外，住房問(wèn)題還具有社會(huì)屬性，也就是它具有福利屬性。有一個(gè)適宜的住所是人的基本需要，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定與和諧的基石。住宅雖總體上屬于私人產(chǎn)品，但具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，因存在外部效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)不充分等問(wèn)題，市場(chǎng)條件下無(wú)法自動(dòng)地實(shí)現(xiàn)它的合理化配置，因此必須由政府干預(yù)，其目的在于保證全體社會(huì)成員都有房住，尤其是要滿足那些市場(chǎng)條件下弱勢(shì)群體的基本住房需要，確保所有人不論其收入或經(jīng)濟(jì)來(lái)源如何都享有住房權(quán)利，這是政府必須履行的基本職責(zé)。
總體而言，自1998年房改以來(lái)，由于住房政策過(guò)于偏向市場(chǎng)化，也由于“土地財(cái)政”成為地方政府難以割舍的大宗財(cái)源，造成了當(dāng)前住房問(wèn)題的窘境。一方面是大多數(shù)人被趕向樓市，推升了房?jī)r(jià)，另一方面卻是一部分人因高房?jī)r(jià)而買不起房子，或基本居住條件得不到改善，或成為蟻居一族。
住房問(wèn)題通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)解決，與住房問(wèn)題通過(guò)政府干預(yù)來(lái)解決，并不相互對(duì)立。住房的經(jīng)濟(jì)屬性屬于初次分配領(lǐng)域的問(wèn)題，而住房的社會(huì)屬性則屬于再分配領(lǐng)域的問(wèn)題，兩者的有機(jī)結(jié)合構(gòu)成了住房政策的主調(diào)。因此，從這個(gè)意義上講，“居者有房住”和“居者有住房”兩者并不矛盾，前者是政府履行職責(zé)的體現(xiàn)，后者則是在前者基礎(chǔ)上發(fā)揮市場(chǎng)作用的地方。對(duì)于社會(huì)弱勢(shì)群體而言，“居者有房住”正是政府住房保障制度的著力點(diǎn)，也是新“國(guó)十條”的宗旨所在。
必須強(qiáng)化住房保障制度建設(shè)
“居者有房住”不等于“居者有住房”。房產(chǎn)不同于普通商品，屬于個(gè)人或家庭的大額支出。即便是發(fā)達(dá)國(guó)家，也不見(jiàn)得人人都能買得起房子。盡管我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還未及發(fā)達(dá)國(guó)家，但住房自有率卻超過(guò)人家，為世界最高。
住房需求難應(yīng)與買房需要畫等號(hào)，但我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅之大、房?jī)r(jià)之高，超出了一般普通人的承受能力，則說(shuō)明了住房需求的實(shí)現(xiàn)方式出現(xiàn)了問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，住房需求通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，一種是通過(guò)住他人房子來(lái)實(shí)現(xiàn)，即租房，另一種是通過(guò)住自己的房子來(lái)實(shí)現(xiàn)，即買房。無(wú)論是通過(guò)他住或自住來(lái)實(shí)現(xiàn)住房需求，作為公共政策重要組成部分的住房政策，都應(yīng)是政府大有可為的職責(zé)所在。
要讓租房的能租到房，讓買房的能買到房，政府應(yīng)切實(shí)加快住房保障制度的落實(shí)。住房保障制度的性質(zhì)要求更注重社會(huì)公平而非市場(chǎng)效率，將“居者有房住”而不是“居者有住房”定位為住房保障的目標(biāo)，其實(shí)質(zhì)是滿足廣大居民的住房需求�？紤]到我國(guó)尚屬于發(fā)展中國(guó)家，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與財(cái)力的制約，還不太可能一下子滿足所有人的住房需求。因此，在以“居者有房住”的前提下，分階段、分層次，通過(guò)住房供給政策與需求政策的同時(shí)兼顧，使住房保障制度盡可能地惠及所有有住房需求的人。
具體來(lái)講，當(dāng)前重點(diǎn)需要解決的社會(huì)弱勢(shì)群體尤其是低收入家庭的住房問(wèn)題，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題亦應(yīng)考慮在內(nèi)，然后再逐步解決中等收入家庭的住房問(wèn)題，而高收入群體則應(yīng)依靠市場(chǎng)來(lái)滿足其住房需求，從而形成不同群體有不同的住房需求解決方式。一個(gè)合理、完整的住房保障體系應(yīng)是以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房和公共租賃房為主的保障型住房供給體系和以居民購(gòu)房補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼、住房公積金為主的保障型住房需求支持體系。為此，在住房供給方面，政府除應(yīng)增加直接投資興建中低收入群體住房外，還應(yīng)利用稅費(fèi)減免、貸款優(yōu)惠等方式鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)從事保障型住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)；在住房需求方面，政府以社會(huì)再分配的形式直接對(duì)中低收入群體發(fā)放住房補(bǔ)貼，俗稱“補(bǔ)人頭”，以提高他們的住房支付能力。
住房保障制度建設(shè)將是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，新“國(guó)十條”的重要亮點(diǎn)是建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，指出住房保障工作由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)，這無(wú)疑將考驗(yàn)著長(zhǎng)久以來(lái)依靠“土地財(cái)政”的各級(jí)地方政府能否真正將住房保障制度建設(shè)落到實(shí)處，也因此將影響著今后一段時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。
最后，關(guān)注住房保障問(wèn)題，需要有更寬廣的政策視野。住房保障同失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等保障一樣，同為社會(huì)保障制度的組成部分。我國(guó)住房自有率這么高，買房者前赴后繼，個(gè)中緣由，很難說(shuō)不與失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等生活保障沒(méi)有關(guān)系。因?yàn)椋偃缟鐣?huì)保障制度不完善的話，買房可以視為應(yīng)對(duì)未來(lái)生活不確定因素的一種防范性投資，是實(shí)現(xiàn)自我保障的重要手段。所以，實(shí)現(xiàn)“居者有房住”，除加快落實(shí)住房保障制度外，也應(yīng)加快完善其他保障制度，讓那些買不起房子而租房子住的人無(wú)后顧之憂，也讓那些能買得起房子的人不把買房子作為唯一的住房選擇，以減少購(gòu)房需求，并減緩房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。
（責(zé)任編輯：胡可璐）
