●現(xiàn)在，人們的一個(gè)普遍的共識是，公租房和廉租房制度應(yīng)該成為長期內(nèi)中國住房保障制度的基本模式之一。如果租賃房供給充足，那么買房的需求就可以得到適當(dāng)控制，而居住的需求卻可以得到滿足。
現(xiàn)在走遍全國，特別是在大城市，一個(gè)普遍的現(xiàn)象就是房價(jià)相對于租金太高了。通常的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律是，房價(jià)乘以利率應(yīng)該就是租金，用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在的房租真是便宜。一個(gè)解釋是，因?yàn)槿藗兌碱A(yù)期房價(jià)還要上漲，所以買房的回報(bào)不能只看租金，還要算上房價(jià)上漲的幅度。但是這一條需要以住房價(jià)格不斷上漲為前提，問題是，如果租金反映了真實(shí)需求，那么，在租金偏低的情況下，房價(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力來自何方呢？只能來自于對未來城市擴(kuò)張進(jìn)程中的住房需求增長。另一個(gè)解釋是，中國人有置業(yè)的偏好，所以，人們把一家三代人的錢都用來買房了。這等于在說，同樣的房子，中國人寧愿買而不是租。
租房市場規(guī)范與否，關(guān)鍵是與居住本身相關(guān)的其他權(quán)利有沒有得到保障。我要特別提到教育，在中國城市，中小學(xué)原則上都是 “就近入學(xué)”。但 “就近入學(xué)”的權(quán)利一般只給在本學(xué)區(qū)內(nèi)有戶口的家庭，而租房子的人因?yàn)闆]有辦法入戶，就難以“就近入學(xué)”�；蛘叻催^來說，要“就近入學(xué)”也行，得把租的房子買下來，然后落戶。因此，好學(xué)校附近的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格要明顯高于其他非學(xué)區(qū)房子，而且幅度還不小。
除房價(jià)外，政府的住房政策還對城市的發(fā)展有影響，因此應(yīng)該有更寬的視野�，F(xiàn)在，人們的一個(gè)普遍的共識是，公租房和廉租房制度應(yīng)該成為長期內(nèi)中國住房保障制度的基本模式之一。如果租賃房供給充足，那么買房的需求就可以得到適當(dāng)控制，而居住的需求卻可以得到滿足。
從房源上來說，并不一定要大量興建新的住房，而可以適當(dāng)在市場上購買。一方面，政府在城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓的時(shí)候，應(yīng)該將一部分收益定向用于租賃房的購買，使土地的租金用于提供公共品，將國有土地的回報(bào)用于回饋社會。另一方面，當(dāng)前中國有大量相對低價(jià)的農(nóng)村集體用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，有些小產(chǎn)權(quán)房隨著城市的擴(kuò)張已經(jīng)成為“城中村”，地段還不錯(cuò)。對于這一部分存量的小產(chǎn)權(quán)房，如果一直使其處于小產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，不利于住房市場的規(guī)范，但如果大規(guī)模地將其無補(bǔ)償?shù)剞D(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，又會對既有的大產(chǎn)權(quán)房房價(jià)產(chǎn)生負(fù)面沖擊，使大產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主受損。因此，可以考慮由政府以土地出讓金來購買一部分相對低價(jià)但質(zhì)量過關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，作為租賃房的供給。這樣既可以省去政府在市場上購買大產(chǎn)權(quán)房作為租賃房時(shí)的更高支出，又可以將小產(chǎn)權(quán)房的未來產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題回避掉，是一舉兩得的措施。
在公租房和廉租房的建設(shè)方面，政府應(yīng)適當(dāng)注意其布局，不能為了省錢全部布局在遠(yuǎn)郊。應(yīng)該注意到，對于城市內(nèi)部的低收入群體而言，其就業(yè)崗位有相當(dāng)一部分來自于對技能要求不高的服務(wù)業(yè)。隨著一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，制造業(yè)可能會逐步讓位于服務(wù)業(yè)，越大的城市，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，通常其服務(wù)業(yè)在GDP和就業(yè)中所占的比重也越高，而大量服務(wù)業(yè)的基本特征就是生產(chǎn)和消費(fèi)是同時(shí)進(jìn)行的。因此，要求服務(wù)的需求者和供給者在居住上不能離得太遠(yuǎn)。有研究顯示，如果上班的通勤時(shí)間太長，會極大地影響勞動(dòng)生產(chǎn)率。這也是歐美城市中郊區(qū)失業(yè)率往往高于市區(qū)的重要原因。在離市區(qū)不遠(yuǎn)的地方提供租賃房，表面上看起來好像損失了土地租金，但是促進(jìn)了就業(yè)，提高了服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，可以增加社會福利和政府稅收，這對進(jìn)入后工業(yè)化階段的城市尤其重要。同時(shí)，在空間上也可以減少居住區(qū)的過度分割，有利于促進(jìn)低收入群體與高收入群體的社會融合。在現(xiàn)在的中國城市，特別是在一些大城市，如果不注意已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)的不同收入群體之間的居住區(qū)分割現(xiàn)象，那么今后就可能對城市控制收入差距和緩解貧困的工作留下難以治愈的痼疾。在公租房和廉租房制度里，還需要一些城市發(fā)展所需要的有針對性的政策。在中國的城市，一個(gè)越來越清楚的趨勢是，大量沒有城市戶籍的外來居民正在城市的角落里生根，他們在城市里就業(yè)，創(chuàng)造GDP和稅收，但是不被與戶籍掛鉤的公共服務(wù)所覆蓋。未來，城市的政府應(yīng)該將城市的租賃房政策逐漸覆蓋到非戶籍的常住人口。在類似的公共政策上，城市戶籍居民必須放棄外來人口在 “分蛋糕”的陳舊觀念。事實(shí)上，在外來人口更多地被城市的公共服務(wù)所覆蓋的過程中，城市內(nèi)的福利差距得以縮小，社會和諧得以促進(jìn)，城市資源因?yàn)樯鐣芏鸬臒o謂消耗就可以減少，城市化進(jìn)程可以推進(jìn)，城市經(jīng)濟(jì)便能更快發(fā)展。最后，“蛋糕”做大了，原城市居民也得到了更多，這才是中國城市可持續(xù)發(fā)展的道路。在最近的研究中，我們發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)一些大城市的無戶籍人口也在空間上出現(xiàn)了一定程度的聚居現(xiàn)象，同時(shí)這部分人又屬于在城市中滿意度較低，信任度也較低的群體。如果租賃房能夠在空間上適當(dāng)分散布局，并且將政策覆蓋到非戶籍常住人口，那么，由居住區(qū)分割而可能給城市和諧發(fā)展帶來的隱患就能夠得到有效的控制。
在一些大城市，還應(yīng)該注意到逐步出現(xiàn)的一批收入并不高的藝術(shù)工作者。這些人一方面需要居住在市中心，在相互的碰撞中，汲取城市生活中蘊(yùn)含的活力和創(chuàng)造力。同時(shí)，城市生活也正是因?yàn)橛羞@些人的參與，而提升了品位，激發(fā)了活力。不要把城市做成鐵板一塊，城市有時(shí)就是需要一些與眾不同的色彩，正是這些可能成為一個(gè)城市的創(chuàng)意、藝術(shù)、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)的靈感來源。不過，在這些藝術(shù)工作者中，可能也有相當(dāng)一部分收入并不高，甚至連市場價(jià)位的房租也付不起。因此，一個(gè)現(xiàn)代的都市，也應(yīng)該在空間上容納這部分收入并不高的藝術(shù)工作者，而這也應(yīng)該是公租房和廉租房制度需要考慮的一個(gè)方面。
�。ㄗ髡邽閺�(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）
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