近日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布公告，擬掛牌出讓位于徐匯、浦東和長(zhǎng)寧等地的四幅地塊用于租賃住房。此前，有關(guān)部門(mén)還曾掛牌浦東和嘉定兩宗地塊招標(biāo)，明確規(guī)定所建物業(yè)只能用于出租，需100%自持70年。這就是被一些輿論稱(chēng)為開(kāi)先河的“只租不售”房。從表面上看，它是從“土地財(cái)政”向“公共服務(wù)”的轉(zhuǎn)變；從實(shí)質(zhì)上看，追尋市場(chǎng)化和工業(yè)化的真正目的是人的城市化，而后者才是新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新引擎。
不過(guò)，由于當(dāng)前政策銜接尚存在一些空檔，開(kāi)發(fā)商對(duì)“只租不售”房普遍存在觀望情緒。此次掛出的兩宗地塊，僅各有一家國(guó)企以底價(jià)“競(jìng)得”，即是一個(gè)明證。根據(jù)現(xiàn)有住房市場(chǎng)的政策，要實(shí)現(xiàn)“只租不售”政策平穩(wěn)落地，應(yīng)做好如下幾個(gè)方面的政策銜接：
一是“只租不售”房與保障型公租房的銜接。
對(duì)照現(xiàn)有的政策，“只租不售”房不是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或者動(dòng)遷安置房。因此，不適用很低租金或上市交易等。從服務(wù)對(duì)象上看，則要求優(yōu)先保障區(qū)內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，對(duì)高端人才給予重點(diǎn)保障等，有點(diǎn)類(lèi)似于現(xiàn)有的公共租賃房（公租房、人才公寓）。但公租房的缺點(diǎn)是房源太少，難以滿足實(shí)際需求，這也許是“只租不售”房出臺(tái)的一大背景。
此次“只租不售”房的政策設(shè)計(jì)與公租房有非常多的相通之處，如常住人口（持有居住證）即可申請(qǐng)，一定程度上也體現(xiàn)了“人才優(yōu)先”原則；規(guī)定成套房的面積，規(guī)定居住年限限制（3年或6年），規(guī)定租賃價(jià)格不高于市場(chǎng)價(jià)格，有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理等。但它們也有不同之處：一是“只租不售”房的持有主體是開(kāi)發(fā)商而不是政府；二是政府規(guī)定房型并限制租金后，財(cái)政支持不明確，有點(diǎn)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自我平衡的意味；三是對(duì)承租人落戶(hù)和入學(xué)等規(guī)定也并不明朗。
因此，有關(guān)政府部門(mén)需進(jìn)一步研究解決辦法，特別是如何將公租房有效的政策和管理經(jīng)驗(yàn)移植到“只租不售”房管理中，盡量減少政策碎片化。
二是開(kāi)發(fā)商社會(huì)責(zé)任與“安居工程”政策的銜接。
政府對(duì)引進(jìn)人才負(fù)有安居責(zé)任，開(kāi)發(fā)商負(fù)有社會(huì)責(zé)任，但二者責(zé)任并不對(duì)等，更不能置換。在安居方面，上海已經(jīng)形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、公租房等組成的“安居”體系，均有不同程度的政府財(cái)政補(bǔ)貼�？纱舜巍爸蛔獠皇邸闭叱雠_(tái)，政府僅在地價(jià)上做了讓步，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自持期限、住房面積和套數(shù)、租賃價(jià)格等，又作了很詳細(xì)的規(guī)定。在房租房?jī)r(jià)比嚴(yán)重偏低的情況下，作為國(guó)企的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然要履行社會(huì)責(zé)任，但是國(guó)有資產(chǎn)的保值增值也是重要的責(zé)任。
以90平方米的住房測(cè)算，其基本租金應(yīng)維持在1萬(wàn)元左右；70平方米的不應(yīng)低于7000元。但當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際租金是，嘉定地塊周邊現(xiàn)有90平米房租大約為4100元。這個(gè)價(jià)格表明，開(kāi)發(fā)商僅僅依靠租金可能連借債、后續(xù)的管理成本都難以覆蓋。
在“只租不售”模式下，如何讓企業(yè)在盈利和社會(huì)責(zé)任之間找到平衡，有關(guān)政府部門(mén)需要做進(jìn)一步的政策銜接。比如，對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅費(fèi)減免可以放到什么程度？用人單位提供給人才的租金補(bǔ)貼，可否允許在稅前列支？可否允許人才提取公積金支付房租？如何加大優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源的配套力度，為開(kāi)發(fā)商投資收益創(chuàng)造條件等？
三是“租售同權(quán)”與租期規(guī)定的銜接。
“租售同權(quán)”大致有兩方面意思：一是穩(wěn)定的租賃權(quán)；二是在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等權(quán)利，如義務(wù)教育權(quán)等。此次上�！爸蛔獠皇邸钡貕K出讓中沒(méi)有提及“租售同權(quán)”的原因，是在有些方面上海已經(jīng)“同權(quán)”了。
但是，“租售同權(quán)”中的穩(wěn)定租賃權(quán)，在“只租不售”政策中并沒(méi)有解決。現(xiàn)有公租房和“只租不售”房，最長(zhǎng)租期均為6年。按照國(guó)外的做法，承租人只要符合條件，就可以一直租下去。即使租賃的是私人產(chǎn)權(quán)房，到期后承租人也有優(yōu)先權(quán)再次租賃。就此而言，對(duì)于“只租不售房”，是不是需要解除3年至6年的限制，并制定一個(gè)平穩(wěn)的銜接辦法，如逐漸提高房租到市場(chǎng)價(jià)格等，值得深入談?wù)摗?/p>
四是小區(qū)管理與業(yè)主委員會(huì)的銜接。
“只租不售”小區(qū)運(yùn)營(yíng)后，首先面臨的是無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì)這一問(wèn)題。根據(jù)上海的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)必須由業(yè)主組成。即使有變通，業(yè)主委員會(huì)可以用租戶(hù)委員會(huì)取代，但租期太短又制約租戶(hù)委員會(huì)發(fā)揮作用。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，在政策銜接上應(yīng)對(duì)“只租不售”小區(qū)出臺(tái)一個(gè)解釋?zhuān)醇冏鈶?hù)的小區(qū)也可以成立租戶(hù)委員會(huì)，功能與業(yè)主委員會(huì)類(lèi)似。在租賃時(shí)間上，如果基本執(zhí)行市場(chǎng)化的房租，可以在3年或6年之后，經(jīng)過(guò)一定的手續(xù)續(xù)租。這樣一來(lái)，既可以穩(wěn)定新上海人的預(yù)期，也有助于建設(shè)人才高地、發(fā)揮人才的積極作用。
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