核心觀點：中國經(jīng)濟網(wǎng)專欄作者喬瑞慶認為，房地產(chǎn)去庫存的真正希望還是在于房價的下降。把去庫存寄托在居民加杠桿購房上，在一二線城市會造成資產(chǎn)泡沫，在三四線城市效果不彰，著實不可取。房地產(chǎn)去庫存需要“三管齊下”。一是引導房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價，以價換量；二是適當限制居民加杠桿購房；三是嚴控新增住宅開發(fā)，控制商品房增量。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)計算，從2016年3月起，商品房庫存有所下降。3月庫存環(huán)比下降0.56%，4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。從全國看，庫存結構去化不均衡，之前庫存較少的一二線城市反而成為去庫存的主力軍，庫存較多的三四線城市去化緩慢。（9月14日《經(jīng)濟參考報》）

　　去庫存是2016年供給側結構性改革五大任務之一。去庫存任務完成結果如何，不僅直接決定房地產(chǎn)市場健康狀況，也將影響宏觀經(jīng)濟運行狀況。去庫存任務完成不好，“調(diào)結構、轉方式”就會有所制肘，宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行就會受到影響。

　　截至8月份，從全國范圍看，去庫存的成效已經(jīng)初步顯現(xiàn)。用國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運的話說，今年以來，我國已經(jīng)連續(xù)6個月商品房庫存處于下降通道，待售面積累計減少了3000萬平方米左右。在房價堅挺的背景下，能消化3000萬平方米庫存確屬不易。然而，這個成效并不意味著去庫存任務的減輕。再看一組國家統(tǒng)計局的數(shù)字。1-8月份，住宅竣工面積37239萬平方米，增長18.2%。僅僅新增住宅量就遠大于商品房待售面積的累計減少量。如果再考慮到1-8月份住宅新開工面積73563萬平方米，去庫存的任務就更加艱巨了。

　　相對于住宅增量，商品房庫存消化量還遠遠不夠，去庫存依然壓力山大。事實上，1-8月份，商品房庫存消化量集中在一二線城市，而為數(shù)眾多的三四線城市去庫存效果并不理想。如果沒有三四線城市商品房庫存的大幅消化，去庫存任務就很難說真正完成。

　　一二線城市房價在上漲，何以在去庫存方面還頗有成效？原因至少有兩個。一是過去一年多利率下行，貸款買房成本降低，刺激了一二線城市居民加杠桿購房。二是一二線城市多為人口凈流入城市，地租上升，房價升值空間可期，購房需求較大。不過，帶著房價上漲的期待加杠桿購房，雖然在短期內(nèi)消化了部分庫存，但長期看則蘊含著資產(chǎn)泡沫。更為糟糕的是，一二線城市如此去庫存，制造了房價上漲預期，使得三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商依稀看到房地產(chǎn)重現(xiàn)繁榮的希望，死扛著不降房價，一定程度上抑制了三四線城市去庫存的進度。

　　不可否認，在利率下行背景下，三四線城市居民也有加杠桿購房的動機，但是三四線城市的居民收入、金融消費習慣、融資難度和房價趨跌等因素都會弱化加杠桿購房需求。一言以蔽之，去庫存的真正希望還是在于房價的下降，沒有房價的真正下降，就沒有庫存量的真正減少。把去庫存寄托在居民加杠桿購房上，在一二線城市會造成資產(chǎn)泡沫，在三四線城市效果不彰，著實不可取。

　　房地產(chǎn)去庫存需要“三管齊下”。一是引導房地產(chǎn)開發(fā)商順應市場規(guī)律，降低房價，以價換量；二是適當限制居民加杠桿購房，對居民貸款購房嚴格審查，力避炒高房價，防止資產(chǎn)泡沫；三是嚴控新增住宅開發(fā)，控制商品房增量，把新增商品房開發(fā)和去庫存完成情況掛鉤，商品房待售面積不低于某個數(shù)量的城市，禁止開發(fā)商品房。（中國經(jīng)濟網(wǎng)專欄作者 喬瑞慶）


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