在中國國內房地產(chǎn)市場泡沫四溢，一些城市房價遠遠超出大多數(shù)人承受能力的背景下，那些手中持有大筆資金的投資者開始轉戰(zhàn)海外地產(chǎn)市場。

    高力國際近期發(fā)布報告指出，中國內地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續(xù)增加，截至今年第一季度，已達到29%，較去年25%的比例上升4個百分點。此前，有機構統(tǒng)計顯示，不包括香港在內，2010年內地投資者購買海外房產(chǎn)達4000套，涉及資金20億美元，換句話說，有130億人民幣流進了海外樓市。

    資料顯示，中國購房者最青睞的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國。據(jù)高力國際透露，加拿大溫哥華、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市已經(jīng)成為中國人海外置業(yè)首選之地。

    為什么有那么多的中國有錢人在海外房市一擲千金？他們在海外買房究竟是為了升值還是居住呢？

    業(yè)內人士分析主要有以下幾個因素：一方面，抵御時下趨升的通貨膨脹。目前國內的通脹仍無見頂?shù)嫩E象，加上人民幣升值趨勢不變，很多有錢人為保障資金的價值，開始考慮到海外去尋找投資機會；另一方面，一些人到海外買房主要是考慮到為子女找到更好的受教育機會，而另一些人則是在尋找移民機會。中國投資移民海外的人數(shù)在逐年增加。有數(shù)據(jù)顯示，去年中國內地獲得加拿大、美國、澳大利亞三國移民簽證的人數(shù)超過6000人，為全世界之最。移民人數(shù)的上升，使得中國人逐漸成為海外房地產(chǎn)市場越來越重要的客戶。

    雖說，因移民、留學而考慮海外置業(yè)的中國買家仍然較多，但目前越來越多的買家抱著投資目的在海外置業(yè)，追求資產(chǎn)的保值、增值。

    伴隨著中國炒房者的身影，部分國家的房價也開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢，中國投資者成為“最不受歡迎”的外國人。高力國際發(fā)布報告稱，在過去的2010年，由于中國人的大量置業(yè)將溫哥華的房價炒高了12%。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會5月發(fā)布報告稱今年4月溫哥華的房價同比又上漲了10%。

    中國民間資本長期以來一直缺乏國際投資經(jīng)驗，這導致海外買房的投資者憑借的依然是在國內炒房的慣性思維。這就注定海外炒房成功率，仍會處于一個非常低的水平。尤其是以“買到就能賺到”這種炒作心態(tài)投身于海外房地產(chǎn)市場，就很可能遭遇滑鐵盧。當越來越多的人熱衷于海外房地產(chǎn)投資時，相伴而來的風險也引起更多的關注。

    事實上，“中國式炒房”這種模式在國外是很難行得通的。就拿目前國人海外炒房的新熱點德國為例，目前約有6成的德國人是沒有自有住房的，他們多數(shù)喜歡租房居住，因為德國法律對租房者的保護尤為健全，房客們可以用很低的成本租住很高質量的房子，這就制約住房的價值不漲。多年來，德國每年的房價增長只有2到3個百分點，房子根本不具備投資價值。

    在中國人海外移民、炒房的另一個熱點國家澳大利亞，針對被炒房者炒高的房價不僅采取加息等經(jīng)濟措施，且政府也于2010年上半年就公開宣稱要保證外來投機者不會推高澳大利亞房價。據(jù)報道，目前澳大利亞已經(jīng)開始在調查海外投資情況，如果有人囤積房產(chǎn)，將有可能被罰款甚至坐牢。

    而中國人移民較多的加拿大，雖說近年來大城市房價每年都有10到20個百分點的上漲，但也大多是海外移民推動的結果，從投資回報上說，也沒有多少投資價值，因為加拿大本地人，租房住的人也越來越多。在加拿大，如果你買房，管理費、房產(chǎn)稅、保險費、維護費都是不小的開支，而租房卻什么都不用管，且租金也不算高。租房、買房哪個劃算，一目了然。

    投資海外房地產(chǎn)要想復制“中國式炒房”的財富效應幾乎為零，一方面海外房價地價漲幅很小，升值的周期很長；另一方面，雖然國外沒有土地出讓金，房價也不高，但后續(xù)的房產(chǎn)稅、物業(yè)費和公共服務費卻是難以承受之重。譬如，在美國，購房經(jīng)紀人要收取房款6%的服務費，兩邊經(jīng)紀人各拿3%，驗房費用每個州不一樣，從幾百到幾千美元不等。美國每年收取1%到1.5%房產(chǎn)稅，還有不菲的物業(yè)管理費用。像舊金山的土地稅比例就基本維持在每年1 .2%左右，每3年可以調整一次，需要個人去申報。比如一套價值100萬美元的房子，每年僅地稅就有2萬美元左右；在澳大利亞投資房地產(chǎn)也要支付四大項費用，即物業(yè)管理費、水務費用、市政費、土地稅；英國成交額500萬元人民幣以內的房產(chǎn)，律師費大概是1.5萬元人民幣，另要支付一次性印花稅，大概是房款的3%。即便房產(chǎn)升值了，投資客也未必就能獨享其成，房價上漲的這部分收益在很多國家都要收取一定的個人所得稅，美國的稅率在20%到30%不等，澳大利亞則高達45%。

    較高的收入，較低的房價，優(yōu)質的教育資源、生活和工作機會是不少國人到海外購房的驅動因素。相對于我國國內失控的房價，發(fā)達國家和地區(qū)房產(chǎn)投資已經(jīng)相對理性，房價整體上處于合理水平，對于一些準備移民的國人來講，購置一套海外房產(chǎn)不啻為一個正確的投資項目。但若是以在國內炒作房地產(chǎn)的經(jīng)驗在國外投資房地產(chǎn)，最終可能會是得不償失。

    海外投資房產(chǎn)并非不可以，而是有著巨大的風險。中國的大部分投資客在嘗到國內投資房產(chǎn)的甜頭以后，期待能夠在海外復制奇跡。然而，國外的房產(chǎn)投資跟國內的并不一樣，若是以在國內投資房產(chǎn)的經(jīng)驗去買國外的房子，最終可能會遭遇失敗。與中國房市目前尚存“人口紅利”的大背景不同，國外城市化空間有限，房地產(chǎn)升值空間有限，投資回報遠低于投資成本。尤其是國外政府不會袒護房市炒作，一旦房價隨炒作出現(xiàn)猛漲，政府肯定會出臺各種相應政策壓制，投資者遭遇政策風險的幾率極高。

（責任編輯：胡可璐）