自2016年9月30日以來，各地按照中央提出的“房住不炒”要求，不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，紛紛出臺調(diào)控政策，防止房價明顯過快上漲。不過，從2015年5月份到2018年5月份，我國新建商品住宅價格連續(xù)37個月上行，漲幅達(dá)20.4%。本輪房價大幅上漲，強(qiáng)化了居民的看漲預(yù)期，也增加了調(diào)控難度，使得調(diào)控政策的邊際效應(yīng)隨著時間的推移不斷遞減。

　　我國住房貨幣化改革已經(jīng)有20年，系統(tǒng)總結(jié)相關(guān)得失，可為今后推進(jìn)相關(guān)工作提供借鑒。一是在調(diào)控政策工具及效果方面，金融政策直接影響購買力，短期刺激效果最好；“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。二是不能重行政手段輕經(jīng)濟(jì)手段。三是不應(yīng)重抑制需求，輕增加供給。四是政策不能頻繁切換加劇市場波動。五是因城施策思路面臨考驗(yàn)。

　　當(dāng)前，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控政策不放松，堅(jiān)決遏制房價上漲，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，同時努力促進(jìn)供求平衡，盡快從短期調(diào)控政策過渡到長效機(jī)制建設(shè)，從主要依靠行政手段過渡到主要依靠經(jīng)濟(jì)手段，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　一是改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤。同時，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

　　二是保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定。實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。

　　三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。未來供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。不過，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺須因地制宜，警惕盲目跟風(fēng)。

　　四是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。目前，房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”特點(diǎn)，未來應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦平衡，避免重復(fù)征稅。

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