2016年伊始，多地打響房地產“去庫存”攻堅戰(zhàn)，推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當著去庫存有力支撐（1月7日《經濟參考報》）。

　　毋容質疑，房地產高庫存不僅成了制約了我國房地產健康發(fā)展“瓶頸”，更成了拖累中國經濟增長巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府已把房地產去庫存化當著重要經濟工作去抓，先后打出了簡政放權、減稅降費、金融扶持等系列政策“組合拳”；一些地方政府甚至下文對購房給予重獎和鼓勵農民進城購房等等，可謂到了無不用其所極地步，但收效甚微。據公開資料，截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產庫存形勢依然非常嚴峻。

　　去庫存效果為何難遂人愿？在筆者看來，政府1年多來推行的去庫存政策僅局限于擴大城鎮(zhèn)居民消費側，如今天推行的購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實際上都沒有超出刺激消費需求側范圍；而在改善房地產供給側方面著力不多、不夠，尤其出臺改善供給側政策近乎于零。而目前我國房地產高庫存形成真正原因在于房地產開發(fā)供給側結構失衡，出現了嚴重的供給側大于消費需求側現象，致使新增商品房大大超出城市居民消費需求量，尤其高房價超出城鎮(zhèn)居民經濟承受能力。這就是我國房地產去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈。

　　顯然，僅寄希望刺激消費側來解決去庫存問題，只能是治表不治本之舉。因此，當前房地產去庫存化，既要在刺激消費側用力，更要在供給側使勁，推出系列改善房地產供給側過硬的長效機制，才能為切除房地產高庫存“病灶”提供良好藥方。

　　從目前看，抓好房地產供給側改革，應重點在四方面著力：首先，嚴格限制房地產開發(fā)供地，斬斷房地產盲目發(fā)展“臍帶”。我國各級政府在城市用地建設上管制過松、權力過大，缺乏相應制約措施，尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經濟承受能力，缺乏權威科學論證，對城市土地到底多少用于房地產開發(fā)，心中茫然；加之受短期政績利益驅動及經濟形勢下滑造成財政收入減少等因素影響，土地財政依賴性較強，無法抑制賣地沖動。這就是房地產去庫存“邊去邊增”根本癥源。

　　為此，從現在起，應嚴格加強對城市房地產開發(fā)用地管理，各級國土部門切實履行職責，制定房地產開發(fā)規(guī)化。同時，對房地產開發(fā)用地實行上級政府和上級人大共同監(jiān)督機制，抑制下級政府房地產用地審批權力過大和失控問題；并建立高庫存問責機制，對高庫存地區(qū)政府領導進行嚴厲追責，增強房地產開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強地方政府改善房地產供給側責任感和緊迫感，消除房地產去庫存治理中的“馬后炮”現象。

　　此外，嚴格控制三、四線城市宅地供應，并對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進行一次全面釜底抽薪，實行無償清退或低價贖回方式，以遏制房地產開發(fā)再次大幅增長。其次，各級政府在房地產開發(fā)上，不能完全放任市場，應在規(guī)劃指引上有所作為。目前房地產開發(fā)商對經濟形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅動，盲目無序開發(fā)現象突出，尤其是三、四線城市，根本沒有對當地經濟發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個正確判斷，全國房地產事實上處于無序發(fā)展狀態(tài)。對此，各級政府應充分發(fā)揮“有形之手”，肩負起對房地產開發(fā)科學引導重任：一是根據經濟發(fā)展形勢，制定客觀、科學的城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產開發(fā)提供準確決策依據；二是將轄內所有房地產開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，嚴格按政府審批規(guī)模要求進行開發(fā)，防止擅自擴大開發(fā)面積，確保房地產開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應，消除供給側過�，F象發(fā)生。再次，大幅減少或停止保障安置房建設，優(yōu)化房地產供給側結構。

　　據資料，整個“十二五”期間保障房開工數量高達3890萬套，遠超3600萬套目標任務；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻，但同時對“十二五”處于高速擴張的房地產來說，加劇了房地產供給側嚴重過剩，對優(yōu)化整個房地產業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。當然，讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設量”的決定，甚至政府在財力許可范圍內，加大收購商品住宅用作保障房、安置房力度，這無疑對改善房地產供給側起到了一定作用。但力度還遠遠不夠，從現在起各地可大規(guī)模減少或停止保障安置房建設，以貨幣安置為主；對轄內確需安置的城鎮(zhèn)居民，應在全面綜合衡量基礎上，再動工修建保障房，并將保障房納入房地產開發(fā)總籠子，抵減房地產開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時增長現象發(fā)生，為改善房地產供給側奠定基礎。

　　最后，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數量，擴大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應的中低當住宅供應量。通過稅收優(yōu)惠鼓勵房企營建經濟適用房、廉租房，鼓勵房企將部分商品房轉化成經濟適用房、廉租房，加大去庫存力度；同時，放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)種種限制，引導開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質企業(yè)支持力度，促使房地產企業(yè)擴大生產力、創(chuàng)新產品、提升質量，更好地滿足人們對于優(yōu)質住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。

　　2016年伊始，多地打響房地產“去庫存”攻堅戰(zhàn)，推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當著去庫存有力支撐（1月7日《經濟參考報》）。

　　毋容質疑，房地產高庫存不僅成了制約了我國房地產健康發(fā)展“瓶頸”，更成了拖累中國經濟增長巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府已把房地產去庫存化當著重要經濟工作去抓，先后打出了簡政放權、減稅降費、金融扶持等系列政策“組合拳”；一些地方政府甚至下文對購房給予重獎和鼓勵農民進城購房等等，可謂到了無不用其所極地步，但收效甚微。據公開資料，截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產庫存形勢依然非常嚴峻。

　　去庫存效果為何難遂人愿？在筆者看來，政府1年多來推行的去庫存政策僅局限于擴大城鎮(zhèn)居民消費側，如今天推行的購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實際上都沒有超出刺激消費需求側范圍；而在改善房地產供給側方面著力不多、不夠，尤其出臺改善供給側政策近乎于零。而目前我國房地產高庫存形成真正原因在于房地產開發(fā)供給側結構失衡，出現了嚴重的供給側大于消費需求側現象，致使新增商品房大大超出城市居民消費需求量，尤其高房價超出城鎮(zhèn)居民經濟承受能力。這就是我國房地產去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈。顯然，僅寄希望刺激消費側來解決去庫存問題，只能是治表不治本之舉。因此，當前房地產去庫存化，既要在刺激消費側用力，更要在供給側使勁，推出系列改善房地產供給側過硬的長效機制，才能為切除房地產高庫存“病灶”提供良好藥方。

　　從目前看，抓好房地產供給側改革，應重點在四方面著力：首先，嚴格限制房地產開發(fā)供地，斬斷房地產盲目發(fā)展“臍帶”。我國各級政府在城市用地建設上管制過松、權力過大，缺乏相應制約措施，尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經濟承受能力，缺乏權威科學論證，對城市土地到底多少用于房地產開發(fā)，心中茫然；加之受短期政績利益驅動及經濟形勢下滑造成財政收入減少等因素影響，土地財政依賴性較強，無法抑制賣地沖動。這就是房地產去庫存“邊去邊增”根本癥源。

　　為此，從現在起，應嚴格加強對城市房地產開發(fā)用地管理，各級國土部門切實履行職責，制定房地產開發(fā)規(guī)化。同時，對房地產開發(fā)用地實行上級政府和上級人大共同監(jiān)督機制，抑制下級政府房地產用地審批權力過大和失控問題；并建立高庫存問責機制，對高庫存地區(qū)政府領導進行嚴厲追責，增強房地產開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強地方政府改善房地產供給側責任感和緊迫感，消除房地產去庫存治理中的“馬后炮”現象。此外，嚴格控制三、四線城市宅地供應，并對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進行一次全面釜底抽薪，實行無償清退或低價贖回方式，以遏制房地產開發(fā)再次大幅增長。其次，各級政府在房地產開發(fā)上，不能完全放任市場，應在規(guī)劃指引上有所作為。

　　目前房地產開發(fā)商對經濟形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅動，盲目無序開發(fā)現象突出，尤其是三、四線城市，根本沒有對當地經濟發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個正確判斷，全國房地產事實上處于無序發(fā)展狀態(tài)。對此，各級政府應充分發(fā)揮“有形之手”，肩負起對房地產開發(fā)科學引導重任：一是根據經濟發(fā)展形勢，制定客觀、科學的城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產開發(fā)提供準確決策依據；二是將轄內所有房地產開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，嚴格按政府審批規(guī)模要求進行開發(fā)，防止擅自擴大開發(fā)面積，確保房地產開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應，消除供給側過剩現象發(fā)生。再次，大幅減少或停止保障安置房建設，優(yōu)化房地產供給側結構。

　　據資料，整個“十二五”期間保障房開工數量高達3890萬套，遠超3600萬套目標任務；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻，但同時對“十二五”處于高速擴張的房地產來說，加劇了房地產供給側嚴重過剩，對優(yōu)化整個房地產業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。當然，讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設量”的決定，甚至政府在財力許可范圍內，加大收購商品住宅用作保障房、安置房力度，這無疑對改善房地產供給側起到了一定作用。但力度還遠遠不夠，從現在起各地可大規(guī)模減少或停止保障安置房建設，以貨幣安置為主；對轄內確需安置的城鎮(zhèn)居民，應在全面綜合衡量基礎上，再動工修建保障房，并將保障房納入房地產開發(fā)總籠子，抵減房地產開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時增長現象發(fā)生，為改善房地產供給側奠定基礎。

　　最后，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數量，擴大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應的中低當住宅供應量。通過稅收優(yōu)惠鼓勵房企營建經濟適用房、廉租房，鼓勵房企將部分商品房轉化成經濟適用房、廉租房，加大去庫存力度；同時，放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)種種限制，引導開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質企業(yè)支持力度，促使房地產企業(yè)擴大生產力、創(chuàng)新產品、提升質量，更好地滿足人們對于優(yōu)質住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。